长实内地仍有超700万方土储李泽钜：我们有选择而且有很多选择
2024-07-21 03:02
3月16日傍晚，长和系两家主要成员企业长江和记实业有限公司、长江实业集团有限公司发布2022年度业绩。
▲ 参与此次会议的管理层包括主席兼董事总经理李泽钜(中)、 长和 实业集团联席董事总经理霍建宁(右二)、副董事总经理叶德铨(左一)。
其中，长和2022年内实现收益总额4572.29亿港元，同比增长2.66%；按IFRS16前基准，以呈报货币计算除税、息、折旧及摊销前利润（EBITDA）约1421.3亿港元，同比上升7%，息税前利润（EBIT）录得13%的增长；同时，股东应占溢利为348.69亿港元，以呈报货币计算，增长4%。
长实方面，该公司报告期内录得收入（未算入合营企业）港币563.41亿元，同比下滑9.26%；但集团股东应占溢利保持了216.83亿港元，同比增长2.08%。
除长实集团营收，因主要收入来源房地产是典型的周期性行业，加上其自身发展节奏的问题，有所下降。两家公司其余主要指标都没有令市场“大跌眼镜”的表现，这不是一件容易的事情。
得益于全球多元化的投资组合，以及愿意在合适的时候以合适的估值出售几乎任何资产，李泽钜取得了这样的成果。
在过去的一年时间里，长和系交易频繁，包括8.67亿英镑出售英国食水及污水处理公司Northumbrian Water25%权益；以总额约37亿欧元代价出售英国发射塔资产；完成42.81亿美元卖出飞机租赁业务；还将上海世纪盛荟广场、新加坡Stars of Kovan、英国伦敦5 Broadgate等多项物业摆上货架。
其中最突出的出售事项，是长实集团在去年9月宣布以208亿元出售香港波老道21号豪宅发展项目“21BORRETTROAD”，交易金额相当于当时长实市值约12%。
“当估值合适时，其为同行中最愿意出售资产的公司。”摩根大通当时点评称，长实2021财年英国分部收入216亿港元，考虑到英国经济放缓、英镑贬值风险的影响，这一单笔住宅项目交易能对冲相当一部分影响。
但目前来看，事实上长实集团（算入合营企业）香港分部收入从238.05亿港元下跌至227.59亿港元，内地分部收入从229.12亿港元下跌至109.09亿港元。相反由于英国去年经济基本面改善，长实英国分部收入增长7.9%至160.98亿港元。
其中香港分部和内地分部收入的差额130.49港元，被波老道项目交易完全抵消。
“我们不是做一个单一的业务，我们有选择，而且有很多选择。”李泽钜表示，长和系的全球化布局，帮助公司可以针对不同的地域、不同的业务以及最重要不同的经济周期，灵活地配置资本，以应对变化。
他提到，早几年间香港地产行业竞争激烈，地价大幅上升，“因此促成有一个选择可以去外面发展，投资在基建或者其他有固定收入项目，在适当的时间还可以锁定收成的机会。”
长和系的其中一个投资特点，是喜好现金流稳定且强劲的标的，这些项目通常在出售时也能获得较好的估值。
这对应2017年11月，长实集团以402亿港元出售超甲级写字楼项目香港中环中心。随后长和系加码海外地区，包括成为了英国最大的单一海外投资者。
如今，该集团又退出部分欧美地区资产，转头将目光放到东南亚、中东等新兴市场。受益于制造业和互联网蓬勃发展，东南亚近年来经济发展强劲，成为了热门的投资目的地。
据了解，长和集团旗下拥有港口、零售、基建和电讯四大基础业务，其中零售业务主要由屈臣氏集团构成。资料显示，屈臣氏集团是全球最大的个人护理、保健及美容品牌之一。
“中东3个国家沙特阿拉伯、卡塔尔和阿联酋这里有4800万的人口，所以屈臣氏在那里一直扩大店铺的数目。”李泽钜透露，屈臣氏在当地有17间店铺。
而在东南亚，马来西亚、泰国、菲律宾是主要市场。“在马来西亚，（屈臣氏已经）稳占市场第一位。”李泽钜称，该品牌在菲律宾也落地了第1000间铺。由于“O plus O” 线上线下 结合的保健和美容服务卓有成效，屈臣氏2022年在亚洲以当地货币计算，取得了33%的增长。
地产方面，长和系的房地产业务全部归集到长实集团经营，这部分业务去年的业绩表现不算太好。
对此，李泽钜指房地产是个周期性行业，因此要放长远目光，“每年每年来看，或者每季每季来看意义不是很大。”他说集团目前最大的竞争力是土地储备平均成本低，今年未来9个月会增加卖楼。
去年长实集团亦出手较低价投的香港的多幅土地，包括3月59.96亿港元投得土瓜湾4个重建项目合并发展合约，总楼面约52.68万平方呎，即楼面地价约1.14万港元；10月份，46亿港元投得屯门大榄段住宅用地，按最高的楼面面积130.64万平方呎，楼面地价约3521港元；
12月长实中标香港市建局皇后大道西/贤居里项目，该项目预计可以提供约12.15万平方呎总楼面面积；87.03亿港元中标启德商住地块，价格较市场估值下限低逾20％。
“我们一直投地比较有纪律，不会有志在必得的心态，符合价格就做。”李泽钜表示，今年公司拿地，是因为价格合理，自然就去投。
事实上，自新冠疫情爆发，尤其是俄乌冲突以来，李嘉诚家族就一直在出售各种海外资产。李泽钜也指出，由于2022年完成了多个主要的策略交易，集团得以录得盈利增长。
2022年3月，长实集团完成出售其持有英国伦敦5Broadgate甲级写字楼商用物业全部实益权益，代价约74.67亿港元；4月，长实集团完成其飞机租赁业务的出售，交易总代价约332亿港元，涉及超过140架飞机；7月，长和系向美国私募股权基金巨头KKR出售英国水务公司Northumbrian Water项目25%股权，代价约80.73亿港元。
尽管不断有海外资产出售动作，但李泽钜仍对外界“撤离海外，回归国内”等说法不以为然。他强调，作为一家跨国企业，全世界都是公司的本地市场。对于有高回报的优质资产，无论在哪里，集团都会考虑。“对股东来说，集团在哪卖楼不重要，最重要是赚钱回来。”
长和就在财报中指出，集团的业务遍及约50个国家，并以约50种货币经营业务。而截至2022年底，在长和6605.54亿港元的资产净值中，有17%及21%分别来自欧洲大陆及英国业务，显示欧洲尤其是英国业务在集团中的重要地位。
此外，在历次的业绩交流会上，李泽钜也曾多次表达对英国酒馆业务前景的看好。因此在被问及是否会考虑出售该业务时，其表示，“看不到任何卖Greene King的原因，新冠疫情过了之后，收益贡献好了很多。”
数据显示，长实集团英式酒馆业务包括两间酿酒厂及约2700间经Greene King于英格兰、威尔斯及苏格兰等地营运的英式酒馆、餐厅及酒店。2022年度，英式酒馆业务收入为209. 39亿港元 （2021年为142.84亿港元）。
持续出售回血，也令长实集团和长和的负债率进一步下降。数据显示，于年终结算日，长实集团银行及其他借款总额为486亿港元，较2021年12月31日银行及其他借款减少479亿港元，其中于1年内到期借款仅25亿港元。与此同时，长和的综合现金与可变现投资合共1541.88亿港元，债务净额对总资本净额比率为16.7%（2021年底为20.3%）。
受整体经济环境影响，2022年度长实集团在房地产业务上无可避免地录得大幅下滑。
数据显示，长实集团2022年已确认的物业销售收入（包括摊占合营企业）为257.56亿港元（2021年为377.98亿港元），同比下滑约32%。其中，香港确认的物业销售收入145.11亿港元；内地确认的物业销售收入99.16亿港元，较2021年减少54%。
对于地产周期波动，李泽钜并不过分担心，其指出，“我们看地产周期一向是长线的，以年甚至季度来看的意义不大。就香港市场来说，刚性需求是一定有的。”
值得一提的是，近年来，李嘉诚家族也鲜少现身土地市场，尤其在内地，更是隐身多年。2022年，李嘉诚旗下的和记黄埔曾参与广州的土地竞拍，不过仅叫价一轮。
在香港，尽管长实集团多次参与地块投标，但也历经多次流标，直到近两年，长实集团的拿地动作逐渐增多。
数据显示，长实集团于2021及2022年度内，斥资300多亿港元，共投得4幅政府地皮及两个重建发展项目，分别为启德4E区2号地盘住宅/零售用地、元朗流业街住宅地皮、将用作兴建住宅/零售物业之土瓜湾重建项目、屯门大榄住宅地皮、西营盘皇后大道西/贤居里重建项目，以及启德2A区4号、5(B)号及10号地盘住宅/零售用地。
李泽钜对此颇为满意，“很庆幸我们在前几年香港地价高的时候没有多买物业，而这几年香港地价合理，我们就买多几个项目。”
于年终结算日，长实集团拥有可开发土地储备（包括合作发展项目，但不包括农地及已完成物业）约7500万平方尺（约合833万平方米），其中700万平方尺（约合77万平方米）、6400万平方尺（711万平方米）及约合400万平方尺（约合44.4万平方米）分别位于香港、内地及海外。
事实上，对于买地，李泽钜从不会抱着志在必得的态度，土地成本才是其最关心的因素。而更低的土地成本，也令长实集团在项目销售价格上有更多的空间，以吸引本地客户。
李泽钜也笑言，“香港人都说买楼很难，这个项目对很多香港人来说是可承担的上车盘。对我们来说，如果有机会买到便宜的地，为什么不卖便宜点，客户也开心，我们也开心。”
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