房地产这盘大棋终于走到了最关键的一步

2024-09-01 09:35

　　昨天，看到一个消息，广州的首套房贷利率已经跌破3字头，最低可以做到2.89%。

　　消息一出来，大家开始期待，利率还有进一步降低的可能，月供又可以继续降低了。

　　会，尤其是一旦美联储降息信号发出后，我们今年预计还有1-2次的降息空间。

　　一边是房租收益率持续增加，逐渐逼近3%，同时存款利率也持续降息，抓紧逼近1%。

　　而且这是主动选择的，21年的时候，金融三道红线直接卡死了房企的融资，随后就是知名的开发商开始暴雷，并且开始蔓延到房价上。

　　从21年年底开始，房价开始下跌，一直到22年我们才开始零星救市，23年加大力度，今年算是持续加码。

　　过去房价快速上涨的时候，刚需的怨气是很大的，因为他们赚钱的速度根本跑不赢房价上涨的速度，为了安抚这部分人的情绪，让房价跌下来确实是好事。

　　因为大家长也会把握这个度，一旦跌太狠，就不是安抚一部分情绪的问题，而是有系统性金融风险的问题。

　　你们想过没有，为什么去年不收，非要今年来收，显然，大家长也认为现在是一个相对底部的时间。

　　他们也是衡量过成本的，过去对保障房的态度是大力建设保障房，但现在却采用以收代建的方式。

　　因为当下房价下跌，你以市场价5折就能收房，可能比你自己建还便宜，为什么不直接收呢。

　　既解决了库存压力，又收了保障房，赢了好名声，还能借着这个项目实现放水的目的。

　　（1）未来我国有租房需求的人口超 2 亿人，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。

　　（2）租赁住房总的收益率，在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。

　　想要实现房租回报率超过3%，无法就是2种方式，1是房价下跌，2是租金提高。

　　今年国家队不是收储吗，租金是裁判员可以制定的，前段时间，深圳龙岗就有14个公租房提高租金，对不符合收入标准的，租金最高涨幅66%。

　　严禁为没有收益或收益不足的市政基础设施资产违法违规举债，不得增加隐性债务。

　　现在很多地方提出都是砸锅卖铁去化债，小城市的首要目的是化债，是还钱，而不是花钱。

　　一些公共服务性的配套可能会收掉，比如事业编缩减、公交车班次减少，罚款项目增多等等。

　　当前救市，不是靠单一的某个政策就能拉起来的，以上任何一个，都不是短期的政策，而是长期的布局。

　　收储第一步是收，目的是减少市场库存，但这些房子不是立马就能上市供应的，那就会有一段时间出现，供应减少的局面。

　　别忘了，在这个过程中，很多城市是不再拍卖土地的，这2年不拍地，意味着未来几年市面上的新房供应是减少的。

　　所以完全没有必要看轻政策，我们当下的条件和环境确实发生变化，所以不像2008年和2014年那样，靠单一的政策就能让房价起飞。

　　对于我们普通人来说，是要先看懂现在背后的一盘大棋，现在到底在做什么准备，在什么时候楼市会彻底出现上涨的拐点？

　　而现在已经开始收储的城市，大概率会是楼市最早回暖的城市，因为他们的供需关系是最早发生变化的。

　　我们团队专门整理了《全国收储城市名单》，把收储的政策、标准都列了很清楚，有些城市收储是为了完成任务，但有一些，真的是为了实现房价上涨。

　　大家可以先扫码加我微信，在闭门直播后，我会把这份名单发给大家，你对照看看你所在的城市，有没有这个政策。

　　我们已经不存在普涨的条件了，也就是说接下来大部分城市的房价是下跌的，来滋养小部分城市的上涨。

　　现在很多城市都在降低贷款利率，但资金是有成本的，只要贷款利率持续降，那存款利率也会持续降。

　　连保险类的存款，利率也下来了，国债呢，其实也不高，只有2.5%左右，理财就别说了，很多都暴雷，连兑付都成问题。

　　你觉得大家会不会算账，房子你不住可以出租收取租金，最后还能享受房子的升值，关键是相对稳定。

　　所以当租金回报率＞房贷利率的时候，那些本来存在银行的钱，就会流出来，进入到楼市，最后在去库存的搭配政策下，实现了房价上涨。

　　如果一个城市连外来打工人都没有，房子也是过剩的，这样的城市租金能租多高呢。

　　大家之所以觉得回家躺平是一件好事，也是衡量过各种性价比的，比如说收入和支出的成本，比如说通勤，比如说幸福感等等。

　　一个四线城市，最好的工作就是体制内，可当体制内缩编，几千人抢几百个岗位的时候，你真以为就业就是容易的吗？

　　以前可能靠转移支付，我们还是顾及了偏远地区的发展，但现在开始讲求收益的时候，就是拼城市实力的时候了。

　　你问以后房价还涨吗？这个问题是很难回答的，就和你问我酒店贵不贵一样的道理。

　　我怎么回答你呢，酒店有些地方3000一晚，甚至30000一晚的总统套房，也有城市300一晚，还有30一晚的小青旅，那酒店到底贵不贵呢。

　　以后，只要人口往大城市走，财富就会往大城市聚，而普通人最好的选择，就是跟进。

　　所以，换房的事情迫在眉睫，你换的已经不是房子，而是把你家庭未来财富放在哪里的选择。

　　其次是换到哪里去，有钱当然是一线城市，预算吃紧一点可以考虑二线城市，现在买入算是一个好机会。

　　比如广州，房价跌了，首付降了，现在连房贷利率都低了，显然是个非常好的入手时机。

　　当然还有一批城市，如果你不知道哪些城市，是换入的好城市，可以扫码加我微信，我在闭门直播有分享到现在我们看到的几个城市。

　　楼市不是马上回暖，但至少小部分城市一定会涨，而代价就是牺牲掉大部分城市的利益。